Bitcoin срещу апартамент в България: може ли и как изглежда такава сделка

През последните години въпросът дали може да се купи апартамент срещу Bitcoin започна да се появява все по-често и в България. Не е масова практика, но вече не е и екзотика. Краткият отговор е: да, такава сделка е възможна. Но не става автоматично, не всеки нотариус ще е еднакво спокоен с нея и има няколко места, на които хората обикновено подценяват риска.

Може ли изобщо по българското право

Да. Българското гражданско право допуска страните свободно да определят съдържанието на договора, стига уговореното да не противоречи на закона и на добрите нрави. При имотите обаче има твърда рамка: прехвърлянето трябва да мине в нотариална форма. Bitcoin не е официална валута в България - след въвеждането на еврото от 1 януари 2026 г. това е още по-ясно. Но това не пречи той да бъде използван като предмет на престация между страните, ако и двете са съгласни.

Как се прави на практика

Обикновено има два подхода. Първият е сделката да се оформи като замяна - в нотариалния акт едната страна прехвърля апартамента, а другата прехвърля определено количество Bitcoin. Вторият е формално продажба на апартамента, а плащането се уговаря в крипто. На практика правилният подход зависи не само от теорията, а и от това как конкретният нотариус иска да види документацията.

Данъците: тук хората грешат най-често

Ако дадете Bitcoin и получите апартамент, това не е „безданъчна размяна". По ЗДДФЛ доходът от продажба или замяна на финансови активи, включително виртуални валути, е облагаем. Законът казва, че се вземат реализираните печалби и загуби, а резултатът се намалява с 10% разходи. Ако сте купили Bitcoin на по-ниска цена, а сега го „харчите" при по-висока, може да възникне облагаема печалба. При замяна Bitcoin срещу апартамент обикновено има две отделни данъчни линии.

AML проверките са реалният филтър

Нотариусите и адвокатите не могат просто да приемат, че „криптото е мое". Европейската рамка за AML е значително по-строга за криптоактивите. Правилата за информацията при прехвърляния на крипто активи са в сила в ЕС от 30 декември 2024 г. На практика: ако искате да платите с Bitcoin, трябва да сте готови да покажете откъде идва - история от борса, KYC документи, проследимост на транзакциите.

Проблемът със стойността

Има и чисто практичен въпрос: по каква стойност се смята Bitcoin в деня на сделката. Ако курсът се мести рязко, спорът за „колко точно BTC дължа" може да се появи лесно. В добре подготвена сделка се фиксира конкретна евро стойност на имота или механизъм за определяне на BTC по пазарен курс към точен момент.

Има ли смисъл изобщо?

Да, има случаи, в които е напълно логично. Ако и двете страни разбират какво правят, произходът на криптото е чист и данъчната страна е сметната предварително, сделката може да се направи. Ако целта е „да стане по-бързо и без много въпроси", точно този тип сделка обикновено не е добрият избор. В много ситуации по-практичният вариант е криптото да се продаде проследимо, а имотът да се купи по стандартната процедура.

Извод

Bitcoin срещу апартамент в България е възможно. Не е правна фантазия и не е нещо забранено. Но не бива да се гледа на това като на обикновена покупка - има нотариална специфика, данъчна тежест, AML контрол и технически въпроси, които трябва да са подредени предварително. Ако сделката се мисли сериозно, най-разумното е първо да се мине през структурата, данъците и документите за произход, и чак след това да се стига до крипто адвокат и нотариус.

Статията е изготвена от правния екип на YARD Law Co., адвокатско дружество в София, специализирано в крипто право, корпоративно право и недвижими имоти.