YARD Law Co. · 2026 · Equipe juridique YARD Law
Ces dernieres annees, la question de savoir si l'on peut acheter un appartement contre des Bitcoins est apparue de plus en plus frequemment en Bulgarie. Ce n'est pas encore une pratique courante, mais ce n'est plus une exotisme. La reponse courte est : oui, une telle transaction est possible. Mais elle ne se fait pas automatiquement et il y a plusieurs points ou le risque est sous-estime.
Oui. Le droit civil bulgare permet aux parties de determiner librement le contenu d'un contrat. Pour les biens immobiliers, le transfert doit etre realise en forme notariee. Le Bitcoin n'est pas une monnaie officielle en Bulgarie mais il peut etre utilise comme contrepartie si les deux parties sont d'accord.
Il existe generalement deux approches : structurer la transaction comme un echange ou realiser une vente formelle ou le paiement est convenu en crypto. La bonne approche depend de la facon dont le notaire specifique souhaite voir la documentation.
Si vous donnez des Bitcoins et recevez un appartement, ce n'est pas un echange sans impot. Les gains realises lors de la vente ou de l'echange d'actifs financiers sont imposables en Bulgarie. Un echange Bitcoin contre appartement cree souvent deux evenements fiscaux distincts.
Les notaires et avocats ne peuvent pas simplement accepter que la crypto m'appartient. Le cadre AML europeen est considerably plus strict pour les crypto-actifs depuis le 30 decembre 2024. En pratique vous devez etre pret a montrer d'ou provient votre Bitcoin.
Il y a aussi une question pratique : a quelle valeur est calcule le Bitcoin le jour de la transaction ? Une transaction bien preparee fixe une valeur en euros ou un mecanisme de determination du taux BTC a un moment precis.
Oui - il y a des cas ou cela a parfaitement du sens. Si les deux parties comprennent ce qu'elles font, que l'origine de la crypto est propre et que le cote fiscal a ete calcule a l'avance, la transaction peut etre realisee. Dans de nombreuses situations, la voie plus pratique est de vendre d'abord la crypto via un canal tracable.
Acheter un appartement avec Bitcoin en Bulgarie est possible. Mais cela ne doit pas etre traite comme un achat ordinaire. Il y a des specificites notariales, une charge fiscale, un controle AML et des questions techniques a resoudre a l'avance. Consultez un avocat specialise en crypto avant de vous adresser a un notaire.
Cet article a ete prepare par l'equipe juridique de YARD Law Co., cabinet d'avocats a Sofia, Bulgarie, specialise en droit crypto, droit des societes et immobilier pour les clients internationaux.
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